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旅游地產(chǎn)開發(fā):您意想不到的土地價(jià)值
發(fā)布時(shí)間:
2024-12-20
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有很多有心投資旅游地產(chǎn)的人士向北京山合水易規(guī)劃設(shè)計(jì)院的專家咨詢:旅游地產(chǎn),賺錢的點(diǎn)到底在旅游還是在地產(chǎn)?把旅游附加在地產(chǎn)之上是不是增加了地產(chǎn)的成本?能賺錢嗎?
北京山合水易規(guī)劃設(shè)計(jì)院的專家給您解讀旅游地產(chǎn)中土地的價(jià)值。土地具有雙重屬性,首先是其本身的生產(chǎn)承載性,再者是其具有潛在增值性。在旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)過(guò)程中,土地的潛在增值性是實(shí)現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)的關(guān)鍵點(diǎn)。同時(shí),準(zhǔn)確的預(yù)判土地的增值潛力,從戰(zhàn)略上判定土地的開發(fā)價(jià)值,將能夠有效平衡政府、企業(yè)、居民三方的利益需求,達(dá)到土地的戰(zhàn)略價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值的統(tǒng)一。為此提出旅游地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中的"土地四大價(jià)值學(xué)說(shuō)"。
一、土地的景觀價(jià)值說(shuō)
景觀打造是旅游地產(chǎn)開發(fā)的先決條件。景觀價(jià)值主要蘊(yùn)含在土地的生態(tài)物種、土地坡度坡向分布、景觀天際線形態(tài)、水域生態(tài)環(huán)境等方面。其中,優(yōu)良的植被生態(tài)是一個(gè)地塊具備景觀價(jià)值的基本條件,如果該地塊植物物種配比狀態(tài)優(yōu)良,可利用水資源充足,便首先可確定其開發(fā)的基礎(chǔ)景觀價(jià)值。其次,從地塊景觀營(yíng)造的空間角度分析,實(shí)施坡度坡向?qū)坝^的影響力分析、景觀天際線的形態(tài)營(yíng)造、游客的景觀視野角度分析。對(duì)地塊景觀價(jià)值的判斷,需從多角度出發(fā),依據(jù)因素權(quán)重,實(shí)施復(fù)合研判。土地的景觀價(jià)值預(yù)測(cè),將為項(xiàng)目中的旅游吸引物構(gòu)建提供重要依據(jù),是實(shí)現(xiàn)綜合土地價(jià)值的前提。
二、土地的居住價(jià)值說(shuō)
在旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中,土地的核心功能是附著其高品質(zhì)的居住生活空間,所以在土地的綜合價(jià)值衡量中,居住價(jià)值所屬的權(quán)重值較大。其中,土地的平整性、地塊的完整性、適宜建設(shè)的土地規(guī)模,以及景觀視野情況等因素都會(huì)影響其居住價(jià)值。在實(shí)踐過(guò)程中,主要通過(guò)對(duì)可建設(shè)用地的規(guī)模測(cè)算、地塊的景觀附加值測(cè)算以及土地的功能承載預(yù)判來(lái)測(cè)定土地可附著的最佳居住價(jià)值。通過(guò)對(duì)土地居住價(jià)值的衡量,可以有效地判斷地塊開發(fā)的核心物業(yè)類型,同時(shí)能夠?qū)β糜蔚禺a(chǎn)開發(fā)的前期效益測(cè)算提供重要依據(jù)。土地的居住價(jià)值衡量是構(gòu)成土地潛在升值空間的關(guān)鍵要素。
三、土地的商業(yè)價(jià)值說(shuō)
土地商業(yè)價(jià)值未來(lái)將主要影響經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的開發(fā)。在旅游地產(chǎn)項(xiàng)目中,經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的開發(fā)形態(tài)和經(jīng)營(yíng)模式是實(shí)現(xiàn)土地增值的重要因素。在一個(gè)成功的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目中,經(jīng)營(yíng)性物業(yè)必定扮演了旅游吸引物和綜合服務(wù)體的雙重角色。其中,地塊的選擇和甄選是關(guān)鍵因素,依據(jù)不同的環(huán)境和土地形態(tài),可開發(fā)水上街市、文化商圈、藝術(shù)街區(qū)、PUB集群、夜間休閑綜合體等不同的旅游經(jīng)營(yíng)物業(yè)模式。同時(shí),在實(shí)現(xiàn)其商業(yè)價(jià)值的過(guò)程中,文化要素的融入是成功的關(guān)鍵。對(duì)文化的深入挖掘、精細(xì)化融入是每個(gè)成功的旅游商業(yè)模式成功的必要條件。因此,融入了文化內(nèi)涵的商業(yè)模式是實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值最大化的重要保障。
四、土地的生態(tài)價(jià)值說(shuō)
土地的生態(tài)價(jià)值主要表現(xiàn)在土地的生態(tài)適宜性方面。其中比較重要的因素包括:對(duì)人體有益的稀有元素、特種水資源、珍惜植物物種、土壤的生態(tài)適宜性、特有文化等。通過(guò)對(duì)珍稀物種的培育、特種資源的保留、特有文化的傳承,可以構(gòu)建未來(lái)稀缺資源的升值空間,提升土地附著物的品味和檔次,保證土地開發(fā)價(jià)值的最大化。土地的生態(tài)價(jià)值從土地的遠(yuǎn)期價(jià)值考慮,目的是創(chuàng)造最高品質(zhì)的人居休閑空間,實(shí)現(xiàn)環(huán)境價(jià)值、經(jīng)濟(jì)價(jià)值、社會(huì)價(jià)值的完美統(tǒng)一。生態(tài)價(jià)值的考慮,將為開發(fā)者提供遠(yuǎn)景構(gòu)想,實(shí)現(xiàn)土地的遠(yuǎn)期價(jià)值。
這些隱含的潛在價(jià)值確實(shí)是非專業(yè)人士能夠看得到的,北京山合水易規(guī)劃設(shè)計(jì)院是專業(yè)的旅游規(guī)劃與設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu),更多了解請(qǐng)?jiān)L問(wèn)其官網(wǎng)。
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