旅游地產(chǎn)開發(fā):您意想不到的土地價(jià)值

　有很多有心投資旅游地產(chǎn)的人士向北京山合水易規(guī)劃設(shè)計(jì)院的專家咨詢：旅游地產(chǎn)，賺錢的點(diǎn)到底在旅游還是在地產(chǎn)？把旅游附加在地產(chǎn)之上是不是增加了地產(chǎn)的成本？能賺錢嗎？

　　北京山合水易規(guī)劃設(shè)計(jì)院的專家給您解讀旅游地產(chǎn)中土地的價(jià)值。土地具有雙重屬性，首先是其本身的生產(chǎn)承載性，再者是其具有潛在增值性。在旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)過(guò)程中，土地的潛在增值性是實(shí)現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)的關(guān)鍵點(diǎn)。同時(shí)，準(zhǔn)確的預(yù)判土地的增值潛力，從戰(zhàn)略上判定土地的開發(fā)價(jià)值，將能夠有效平衡政府、企業(yè)、居民三方的利益需求，達(dá)到土地的戰(zhàn)略價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值的統(tǒng)一。為此提出旅游地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中的"土地四大價(jià)值學(xué)說(shuō)"。

　　一、土地的景觀價(jià)值說(shuō)

　　景觀打造是旅游地產(chǎn)開發(fā)的先決條件。景觀價(jià)值主要蘊(yùn)含在土地的生態(tài)物種、土地坡度坡向分布、景觀天際線形態(tài)、水域生態(tài)環(huán)境等方面。其中，優(yōu)良的植被生態(tài)是一個(gè)地塊具備景觀價(jià)值的基本條件，如果該地塊植物物種配比狀態(tài)優(yōu)良，可利用水資源充足，便首先可確定其開發(fā)的基礎(chǔ)景觀價(jià)值。其次，從地塊景觀營(yíng)造的空間角度分析，實(shí)施坡度坡向?qū)坝^的影響力分析、景觀天際線的形態(tài)營(yíng)造、游客的景觀視野角度分析。對(duì)地塊景觀價(jià)值的判斷，需從多角度出發(fā)，依據(jù)因素權(quán)重，實(shí)施復(fù)合研判。土地的景觀價(jià)值預(yù)測(cè)，將為項(xiàng)目中的旅游吸引物構(gòu)建提供重要依據(jù)，是實(shí)現(xiàn)綜合土地價(jià)值的前提。

　　二、土地的居住價(jià)值說(shuō)

　　在旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中，土地的核心功能是附著其高品質(zhì)的居住生活空間，所以在土地的綜合價(jià)值衡量中，居住價(jià)值所屬的權(quán)重值較大。其中，土地的平整性、地塊的完整性、適宜建設(shè)的土地規(guī)模，以及景觀視野情況等因素都會(huì)影響其居住價(jià)值。在實(shí)踐過(guò)程中，主要通過(guò)對(duì)可建設(shè)用地的規(guī)模測(cè)算、地塊的景觀附加值測(cè)算以及土地的功能承載預(yù)判來(lái)測(cè)定土地可附著的最佳居住價(jià)值。通過(guò)對(duì)土地居住價(jià)值的衡量，可以有效地判斷地塊開發(fā)的核心物業(yè)類型，同時(shí)能夠?qū)β糜蔚禺a(chǎn)開發(fā)的前期效益測(cè)算提供重要依據(jù)。土地的居住價(jià)值衡量是構(gòu)成土地潛在升值空間的關(guān)鍵要素。

　　三、土地的商業(yè)價(jià)值說(shuō)

　　土地商業(yè)價(jià)值未來(lái)將主要影響經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的開發(fā)。在旅游地產(chǎn)項(xiàng)目中，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的開發(fā)形態(tài)和經(jīng)營(yíng)模式是實(shí)現(xiàn)土地增值的重要因素。在一個(gè)成功的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目中，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)必定扮演了旅游吸引物和綜合服務(wù)體的雙重角色。其中，地塊的選擇和甄選是關(guān)鍵因素，依據(jù)不同的環(huán)境和土地形態(tài)，可開發(fā)水上街市、文化商圈、藝術(shù)街區(qū)、PUB集群、夜間休閑綜合體等不同的旅游經(jīng)營(yíng)物業(yè)模式。同時(shí)，在實(shí)現(xiàn)其商業(yè)價(jià)值的過(guò)程中，文化要素的融入是成功的關(guān)鍵。對(duì)文化的深入挖掘、精細(xì)化融入是每個(gè)成功的旅游商業(yè)模式成功的必要條件。因此，融入了文化內(nèi)涵的商業(yè)模式是實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值最大化的重要保障。

　　四、土地的生態(tài)價(jià)值說(shuō)

　　土地的生態(tài)價(jià)值主要表現(xiàn)在土地的生態(tài)適宜性方面。其中比較重要的因素包括：對(duì)人體有益的稀有元素、特種水資源、珍惜植物物種、土壤的生態(tài)適宜性、特有文化等。通過(guò)對(duì)珍稀物種的培育、特種資源的保留、特有文化的傳承，可以構(gòu)建未來(lái)稀缺資源的升值空間，提升土地附著物的品味和檔次，保證土地開發(fā)價(jià)值的最大化。土地的生態(tài)價(jià)值從土地的遠(yuǎn)期價(jià)值考慮，目的是創(chuàng)造最高品質(zhì)的人居休閑空間，實(shí)現(xiàn)環(huán)境價(jià)值、經(jīng)濟(jì)價(jià)值、社會(huì)價(jià)值的完美統(tǒng)一。生態(tài)價(jià)值的考慮，將為開發(fā)者提供遠(yuǎn)景構(gòu)想，實(shí)現(xiàn)土地的遠(yuǎn)期價(jià)值。

　　這些隱含的潛在價(jià)值確實(shí)是非專業(yè)人士能夠看得到的，北京山合水易規(guī)劃設(shè)計(jì)院是專業(yè)的旅游規(guī)劃與設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)，更多了解請(qǐng)?jiān)L問(wèn)其官網(wǎng)。

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