淺析旅游項目規(guī)劃的用地問題--以農(nóng)業(yè)觀光旅游開發(fā)為例

　針對目前旅游項目規(guī)劃開發(fā)的用地問題，明確的政策要求，緊跟政策導向進行開發(fā)建設(shè)才能少走彎路，創(chuàng)造旅游開發(fā)的最大價值。北京山合水易規(guī)劃設(shè)計院是專業(yè)的旅游規(guī)劃設(shè)計機構(gòu)，在對農(nóng)村的土地發(fā)展旅游方面，專家們有自己的妙招。專家以農(nóng)業(yè)觀光旅游開發(fā)為例說明該如何使用土地政策達到旅游項目規(guī)劃用地的合理性。首先明確用地概念，服務休閑型設(shè)施農(nóng)業(yè)指依托農(nóng)產(chǎn)品型設(shè)施農(nóng)業(yè)建立起來的，主要供外來游客進行觀光、采摘、休閑度假等為主的示范農(nóng)業(yè)。

　　此類項目開發(fā)用地涉及的設(shè)施農(nóng)業(yè)用地是指發(fā)展設(shè)施農(nóng)業(yè)使用的土地，根據(jù)用途分為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地和附屬設(shè)施用地。農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地指直接用于種植、養(yǎng)殖，提供初級農(nóng)副產(chǎn)品的土地。附屬設(shè)施用地是指為了保證設(shè)施農(nóng)業(yè)項目正常運轉(zhuǎn)和健康發(fā)展，為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地服務配備的一定比例的附屬設(shè)施配套用地，分為附屬設(shè)施農(nóng)用地和附屬設(shè)施建設(shè)用地。附屬設(shè)施農(nóng)用地指直接服務于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的田間道路、地面未固化的建筑（構(gòu)筑）物等附屬設(shè)施用地。附屬設(shè)施建設(shè)用地指用于農(nóng)產(chǎn)品加工、交易、研發(fā)及餐飲、住宿、會議等配套設(shè)施用地。在以農(nóng)業(yè)為依托的休閑觀光項目以及各類農(nóng)業(yè)園區(qū)，涉及建設(shè)永久性餐飲、住宿、會議、大型停車場、工廠化農(nóng)產(chǎn)品加工、中高檔展銷等的用地，不屬于設(shè)施農(nóng)用地范圍，按非農(nóng)建設(shè)用地管理。確需建設(shè)的，必須符合土地利用規(guī)劃，依法辦理建設(shè)用地審批手續(xù)，附屬設(shè)施建設(shè)用地禁止單獨出租、轉(zhuǎn)讓等，不能隨意改變用途，禁止進行房地產(chǎn)項目開發(fā)。

　　明確了項目開發(fā)占地的屬性后，就要針對以上屬性關(guān)注國土部門頒發(fā)的相應法規(guī)，批文，隨時掌握國家在政策上的新導向，同時也要關(guān)注地方在開發(fā)用地上的新政策，在服從政策法規(guī)的同時抓住政策法規(guī)上的惠民政策，實現(xiàn)土地的合理利用。

　　2009年國土資源部又出臺了《國土資源部關(guān)于促進農(nóng)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展農(nóng)民持續(xù)增收推動城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的若干意見》（國土資發(fā)[2009]27號），對設(shè)施農(nóng)用地及其附屬用地的歸類、適用政策和審批進行了進一步的明確和簡化。按照該文件規(guī)定，除了設(shè)施農(nóng)業(yè)附屬的管理和生活用房等永久性建筑物的用地，須依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)，按照建設(shè)用地管理外，凡未使用建筑材料硬化地面、或雖使用建筑材料但未破壞土地并易于復墾的畜禽舍、溫室大棚和附屬綠化隔離等用地，以及農(nóng)村道路、農(nóng)田水利用地，均可作為設(shè)施農(nóng)用地辦理用地手續(xù)。（未再強調(diào)不得占用基本農(nóng)田），不納入農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍，不占建設(shè)用地指標。

　　國家的政策明確了，就要研究地方的政策，《國土資源部農(nóng)業(yè)部關(guān)于完善設(shè)施農(nóng)用地管理有關(guān)問題的通知》（國土資發(fā)〔2010〕155號）上明確的指出"附屬設(shè)施用地規(guī)模應嚴格控制，省級國土資源和農(nóng)業(yè)部門可結(jié)合本地實際情況，制定不高于《通知》規(guī)定限額的具體標準"。以天津農(nóng)業(yè)設(shè)施用地政策為例，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地占設(shè)施農(nóng)業(yè)用地的比例原則上不低于85%，其中寬度小于2米的田間道路、溝渠、田坎等用地的比例原則上不高于8%；附屬設(shè)施農(nóng)用地占設(shè)施農(nóng)業(yè)用地的比例原則上不高于12%，附屬設(shè)施農(nóng)用地內(nèi)功能用途相同的建筑（構(gòu)筑）物原則上不超過1處；原則上說，附屬設(shè)施建設(shè)用地占設(shè)施農(nóng)業(yè)用地的比例上不高于3%。不難看出地方性的政策針對地方實際情況與國家政策存在著一定的差異，這也是符合國家法規(guī)要求的，所以在項目規(guī)劃上存在著很多值得探討的地方，不少地方也有已經(jīng)實施的成功案例。

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