　　3、農(nóng)村旅游用地開發(fā)理念和開發(fā)模式要實現(xiàn)創(chuàng)新。農(nóng)村旅游業(yè)用地要實現(xiàn)經(jīng)濟效率與國家安全功能的結(jié)合。當前農(nóng)村旅游業(yè)用地開發(fā)都是一些農(nóng)業(yè)經(jīng)營性用地，著重強調(diào)農(nóng)村土地生態(tài)安全。因而農(nóng)村旅游業(yè)用地開發(fā)擺脫現(xiàn)有成見，就得在開發(fā)理念上有所突破創(chuàng)新。農(nóng)村旅游用地的開發(fā)要追求的是農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展和生態(tài)資源保護。農(nóng)村旅游業(yè)用地即要實現(xiàn)經(jīng)營性用地，那就是實現(xiàn)經(jīng)濟效率最大化，這部分必須要實現(xiàn)土地性質(zhì)轉(zhuǎn)變，實現(xiàn)集體土地招、拍、掛，類似于城市旅游業(yè)用地開發(fā)。農(nóng)村還有生態(tài)土地安全功能，因而要有部分留有集體自己開發(fā)，這就是現(xiàn)今的鄉(xiāng)村旅游發(fā)展模式，實現(xiàn)國家糧食安全土地生態(tài)安全。因而在農(nóng)村旅游用地出讓的過程中，要考慮的是旅游用地的開發(fā)模式。

　　4、農(nóng)村旅游業(yè)用地政策要以民為本，在開發(fā)的過程中，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。一要以農(nóng)民為本。完善農(nóng)村旅游業(yè)用地用途管制，使農(nóng)村土地實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級。農(nóng)民對農(nóng)村土地的思維定勢就是進行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，如何采用新技術(shù)、新品種提高產(chǎn)量。二要以投資者為本，只有滿足這兩點，才有旅游用地供給。對于投資者而言，需要看到可持續(xù)性的利益回報，對游客來說，要滿足他們的休閑度假等旅游功能，才會有鄉(xiāng)村旅游的需求。有旅游用地的需求和供給才能發(fā)展農(nóng)村旅游業(yè)，發(fā)展農(nóng)村旅游經(jīng)濟。

　　鄉(xiāng)村旅游在土地開發(fā)上存在許多的現(xiàn)實問題

　　鄉(xiāng)村旅游土地開發(fā)需要解決的問題

　　鄉(xiāng)村旅游規(guī)劃中，同一地區(qū)的鄉(xiāng)村體驗性產(chǎn)品和民俗文化的演繹特色不明顯，重復性的規(guī)劃建設(shè)是值得注意的問題。山合水易認為，以下問題是目前鄉(xiāng)村旅游規(guī)劃中既難又亟待解決的問題：第一，不改變現(xiàn)有農(nóng)村土地集體所有制前提下，如何更好解決農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)問題;第二，如何對農(nóng)民居住點及各類用地進行合理布局以保持鄉(xiāng)村原真性景觀。

　　既要保持鄉(xiāng)村的原真性，又要進行鄉(xiāng)村旅游開發(fā)。也需要一定量的商業(yè)開發(fā)。這使得農(nóng)村土地的利用結(jié)構(gòu)將隨之產(chǎn)生變化。原有的農(nóng)業(yè)用地在功能上更加豐富，不僅是農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和農(nóng)民生活的載體，也是旅游商業(yè)服務(wù)的重要載體。也就是說，鄉(xiāng)村旅游景區(qū)需要一定量的商業(yè)用地。但按照法律規(guī)定投資者只擁有對土地上附著物的一定時限(即按農(nóng)民聯(lián)產(chǎn)承包經(jīng)營權(quán)的時限)使用權(quán)，對土地本身并沒有使用權(quán)(土地不能征用)因此，如何解決商業(yè)化用地問題在鄉(xiāng)村旅游規(guī)劃中顯得尤為重要。

　　鄉(xiāng)村旅游開發(fā)要解決土地利用等問題

　　農(nóng)村土地開發(fā)的模式

　　1、土地置換和土地整理方式：即經(jīng)發(fā)包方同意，這種方式一般是農(nóng)戶與農(nóng)戶或經(jīng)營大戶與農(nóng)戶間產(chǎn)生。如在鄉(xiāng)村旅游開發(fā)中，需要遷移部分農(nóng)戶的住宅、自留地或承包地，便可采取機動置換方式為農(nóng)戶重新配置面積相當?shù)母?、宅基地等。被置換后的農(nóng)戶土地不僅能滿足農(nóng)戶生產(chǎn)、生活需要，而且由于根據(jù)旅游產(chǎn)業(yè)經(jīng)營需求配置土地，有助于旅游投資商更好地介入，發(fā)揮土地商業(yè)化作用。同時在保證耕地總面積不變的前提下，實現(xiàn)農(nóng)民居住環(huán)境和配套設(shè)施的改善，集中起來的民居可作為聚居村落開展旅游接待，發(fā)展餐飲、娛樂和旅游商店等。

　　2、土地股份合作方式：土地股份合作是指農(nóng)戶以承包的土地入股為核心。并以在冊村民為配股對象，按村齡或?qū)w經(jīng)濟貢獻大小確定配股比例，進行股份合作的新的社區(qū)合作經(jīng)濟組織。其特點是土地集中經(jīng)營，高效經(jīng)營，易形成規(guī)?；a(chǎn)，產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營，并由于采取現(xiàn)代企業(yè)管理方式，具有嚴格的管理制度和科學的管理方法，當今市場經(jīng)濟條件下，土地有效流轉(zhuǎn)和規(guī)模經(jīng)營的重要方式。

　　山合水易機構(gòu)

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